Permiso de obra civil en CABA: ¿Cómo se tramita?
A diferencia de los planos de instalaciones, donde no hay umbrales, acá los números mandan: 50, 1.000 y 5.000 metros cuadrados son las tres fronteras que definen qué permiso te corresponde, y con ellas van dos parámetros más que casi nadie mira —la profundidad del subsuelo y el plano límite—. Alcanza con superar uno solo de los tres para saltar de categoría. Acá está cómo funciona.
Las cuatro categorías, y en cuál cae tu obra
El artículo 2.1.4 del Código de Edificación de la Ciudad —Ley 6100, con el Título 2 reescrito por la Ley 6438— regula el Permiso de Ejecución de Obra Civil, y el 2.1.4.1 lo clasifica «en función del tamaño de la obra» en cuatro:
Micro Obra. Permite modificaciones internas no estructurales sobre superficie ya registrada sin límite de metros, y demoliciones, modificaciones parciales estructurales, obra nueva y ampliaciones de hasta 50 m².
Obra Menor. Hasta 1.000 m², y/o subsuelos de hasta 4 m de profundidad total, y/o plano límite de hasta 15 m sobre la cota de parcela.
Obra Media. Hasta 5.000 m², y/o subsuelos de hasta 6 m, y/o plano límite de hasta 45 m.
Obra Mayor. El propio Código dice que permite ejecutar «sin límite de superficie, altura o profundidad».
El detalle que más errores genera está en esas dos letras: la norma dice «y/o». No hay que superar los tres parámetros para subir de categoría: alcanza con superar uno. Una obra de 300 m² con un subsuelo de 5 metros no es Obra Menor, es Obra Media, aunque la superficie esté muy por debajo de los 1.000.
Antes del permiso: el Registro en Etapa Proyecto
Este paso sorprende a mucha gente, y conviene entenderlo antes de firmar nada.
El artículo 2.1.3 regula el Registro en Etapa Proyecto, que «constata el cumplimiento de la normativa urbanística y de edificación vigente al momento de su solicitud». Y aclara, con todas las letras, que «no resultando apto, por sí mismo, para iniciar la obra».
O sea: tener el proyecto registrado no te habilita a empezar. Es el paso previo que después permite pedir el permiso de ejecución. El reglamento exige que el registro esté vigente al momento de solicitar el permiso.
Y hay un caso donde algo va todavía antes: si el inmueble está en un Área de Protección Histórica o está catalogado, primero hay que pasar por la Dirección General de Interpretación Urbanística. Ese trámite lo explicamos en interpretacionurbanistica.com.ar.
Cuándo NO hace falta permiso de obra
Hay dos salidas, y las dos ahorran mucho.
La primera es el Aviso de Obra, del artículo 2.1.1, que no funciona por metros sino por una lista cerrada de tareas: reparar o pintar fachadas, reemplazar solados, revoques y cielorrasos, abrir vanos o mover tabiques no portantes sin cambiar las condiciones de habitabilidad, rellenar terrenos, ejecutar rampas de accesibilidad, cambiar material de cubierta sin afectar la estructura portante, y modificar instalaciones que no impliquen aumento de capacidad.
Fijate dónde están los cortes: si tocás estructura portante, si generás superficie nueva, si cambiás las condiciones de habitabilidad de un local o si aumentás la capacidad de una instalación, ya no es Aviso de Obra.
La segunda salida es la Micro Obra bajo responsabilidad profesional. El propio artículo 2.1.4.1.1 permite que el propietario y el director de obra den aviso de inicio y arranquen las tareas antes de obtener el permiso, bajo su exclusiva responsabilidad. No aplica a inmuebles con protección patrimonial, ni cuando hay submuración, cambio de uso principal, clausura previa por ejecutar sin permiso, o superficies a regularizar.
¿Qué hacemos y qué se entrega?
Primero encuadramos: definimos si tu caso es Aviso de Obra, Micro Obra, Obra Menor, Media o Mayor, midiendo los tres parámetros y no sólo la superficie.
Verificamos si hace falta pasar antes por la DGIUR, porque ese acto tiene que estar vigente al momento de caratular.
Proyectamos y tramitamos el Registro en Etapa Proyecto, que es el requisito previo del permiso.
Armamos el expediente del permiso de ejecución con toda la documentación: informe de dominio vigente, certificado de aptitud ambiental, encomiendas profesionales visadas, y las declaraciones juradas que correspondan según la categoría.
Presentamos por TAD y seguimos las observaciones hasta el registro del permiso.
Honorarios
El permiso de obra civil ante la DGROC arranca en $480.000. Ese valor cubre el encuadre de la obra en su categoría, el armado del expediente, las encomiendas profesionales visadas y la presentación por TAD con seguimiento de las observaciones hasta el registro.
El número final depende de la categoría, y con razón: una Micro Obra de 40 m² y una Obra Mayor sin límite de superficie no llevan el mismo trabajo. Por eso lo primero que hacemos es el encuadre, sin cargo, y recién ahí te pasamos el presupuesto cerrado.
Quedan aparte los derechos y aranceles que cobra el Gobierno de la Ciudad —Derecho de Construcción Sustentable y Derecho de Desarrollo Urbano—, el informe de dominio, el certificado de aptitud ambiental y el visado del consejo. Se pagan a terceros y se rinden con comprobante.
Si tu caso requiere pasar antes por la DGIUR, o si hace falta un permiso de demolición previo porque la parcela no está baldía, esos son expedientes propios y se cotizan por separado.
¿Cómo trabajamos?
El encuadre lo hacemos antes de cobrar nada. Hay obras que se resuelven con un Aviso de Obra y no necesitan expediente, y hay otras que parecen chicas por superficie pero saltan de categoría por el subsuelo. Saberlo desde el principio cambia el presupuesto y el plazo.
El expediente lo firma un profesional matriculado del estudio. El Código es explícito: los permisos «requieren intervención de uno o más profesionales habilitados, quien/es asume/n la responsabilidad técnica de la documentación presentada y de los trabajos a realizar».
Trabajamos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Contanos qué querés hacer, cuántos metros y si hay subsuelo, y te decimos en el día qué permiso te corresponde.
Nuestro Servicio Profesional
Encuadramos, proyectamos y tramitamos tu permiso de obra ante el GCBA
El encuadre por los tres parámetros
Elaboramos y Registramos Permisos para Ejecución de Obra Civil adaptados a cada proyecto, cumpliendo normativas vigentes.La categoría no la define sólo la superficie. El Código usa «y/o» entre superficie, profundidad de subsuelo y plano límite, así que basta superar uno para saltar de categoría. Medimos los tres antes de caratular, que es donde se cae la mitad de los expedientes mal encuadrados.
Registro en Etapa Proyecto
Es el paso previo al permiso y el que más malentendidos genera. El artículo 2.1.3 dice que constata el cumplimiento de la normativa vigente al momento de la solicitud, pero que «no resultando apto, por sí mismo, para iniciar la obra». Tener el proyecto registrado no te habilita a empezar.
Gestión rápida y profesional para la autorización para Permisos para Ejecución de Obra Civil.El artículo 2.1.1 tiene una lista cerrada de tareas que no necesitan permiso: pintar fachadas, reemplazar solados y revoques, mover tabiques no portantes, rampas de accesibilidad. Se cruza el límite al tocar estructura portante, generar superficie nueva o cambiar las condiciones de habitabilidad.
Cuándo alcanza con un Aviso de Obra
¿Dónde estamos?
Nuestras oficinas están en Thorne 423, piso 3 H, Caballito, a pocas cuadras de Primera Junta. El expediente se presenta íntegramente por TAD y el organismo que registra —la DGROC— está en Av. Martín García 384, así que para el trámite en sí no hace falta que vengas. Lo presencial es el relevamiento del inmueble y, en obra, la dirección técnica. Atendemos en toda la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Dirección: Thorne 423 piso 3 H, C1406, Caballito, Ciudad Aut. de Buenos Aires
Horario: Lunes a Viernes de 9:00hs a 17:30hs
WhatsApp: 11 2281-2143
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